Powierzchnia zabudowy jest jednym z ważniejszych kryteriów podczas wybierania projektu domu. Przeczytaj, w jaki sposób możesz obliczyć powierzchnię zabudowy.
Maksymalna powierzchnia zabudowy danego budynku jest zawsze określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy dla danego terenu. Tym samym duża działka nie jest jednoznaczna z wybudowaniem dużego domu. Powierzchnia zabudowy jest bardzo ważna w przypadku budynków wybudowanych na zgłoszenie – nie może ona przekroczyć 35 m².
Prawo budowlane nie definiuje w żaden sposób powierzchni zabudowy oraz wytycznych do jej obliczania. Pomocne w tym będzie orzecznictwo sądowe, które wskazuje normę PN- ISO 9836:1997: „Właściwości użytkowe w budownictwie – określenie o obliczenie wskaźników powierzchni i kubaturowych” – należy się nią kierować podczas obliczania powierzchni zabudowy.
Kolejnym ograniczeniem podczas budowy domu jest zachowanie minimalnej powierzchni czynnej – pokrytej roślinnością bądź wodami powierzchniowo czynnymi. Aby otrzymać tę powierzchnię, należy od powierzchni całej działki odjąć powierzchnię zabudowy budynku oraz wszystkich terenów utwardzonych, m.in. chodników i podjazdów.
Zgodnie z normą PN- ISO 9836:1997 powierzchnia zabudowy jest powierzchnią terenu, która jest zajęta przez budynek będący w stanie wykończonym poprzez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię danego terenu. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
Definicja powierzchni zabudowy zawarta w normie PN- ISO 9836:1997, zawiera dwie sprzeczne informacje – powierzchnia zabudowy liczona jest przy samej powierzchni terenu oraz powierzchnię zabudowy wyznacza rzut krawędzi zewnętrznych na powierzchnię budynku.
Jeśli piętro jest z nadwieszeniem, które wystaje poza obrys parteru, to należy obliczyć powierzchnię zabudowy wg rzutu krawędzi zewnętrznych na powierzchni budynku.
Definicja powierzchni zabudowy wskazana przez normę PN – ISO 9836:1997 została zastąpiona normą PN – ISO 9836:2015-12, która nie wprowadziła żadnych zmian i powierzchnia zabudowy liczona jest nadal wg poprzedniej normy.
Definicja powierzchni zabudowy opartej na normie PN – ISO 9836:1997 nie podaje jakie obiekty budowlane zaliczane są do powierzchni zabudowy. Został wydany bardzo obszerny komentarz, w którym można znaleźć informację, że do powierzchni zabudowy nie wliczają się „elementy nieobudowane”, takie jak balkon czy loggia.
Do powierzchni zabudowy nie zaliczają się: szklarnie, cieplarnie oraz szopy, o ile stanowią oddzielny budynek mający niezależne ściany i w żaden sposób nie są połączone z drugim budynkiem. Do tej powierzchni nie zalicza się również:
Podziemna część budynku nie jest wliczana do powierzchni zabudowy, są to m.in. piwnice i garaże podziemne.
Taras jako element budynku nie jest wliczany do powierzchni zabudowy. W sytuacji, gdy taras jest zadaszony przez wysunięty fragment kolejnej kondygnacji, wtedy powierzchnia tarasu wliczana jest do powierzchni zabudowy budynku.
Jeśli taras jest zadaszony w inny sposób, to jego powierzchnia nie jest wliczana do powierzchni zabudowy. Orzecznictwo sądowe ma zupełnie inną opinię – zadaszony taras zawsze wyznacza krawędzie zewnętrzne budynku.
Powierzchnia zabudowy może przysporzyć inwestorowi bardzo wiele problemów z powodu niejednoznaczności prawa budowlanego – różna interpretacja przepisów przez organy administracyjne oraz sądy.
